Vermietete Wohnung in Mannheim verkaufen: Wann der Mieter vorkaufen kann

Wenn neben dem Interessenten auch der Mieter kaufen kann

Sie haben für Ihre vermietete Mannheimer Wohnung einen passenden Käufer gefunden. Wurde die Wohnung erst nach der Überlassung an den Mieter in Wohnungseigentum umgewandelt, kann aber auch der Mieter ein gesetzliches Erwerbsrecht haben. Das beeinflusst, mit wem der Verkauf zustande kommt und welche Bedingungen wirtschaftlich gelten. Ein bloßes Vorkaufsangebot vor der Beurkundung löst diese Fragen noch nicht. Entscheidend sind die Entstehung des Rechts, ein wirklicher Kaufvertrag mit einem Dritten und die ordnungsgemäße Möglichkeit des Mieters, dieses Recht auszuüben.

Die Reihenfolge von Überlassung und Umwandlung entscheidet

§ 577 Absatz 1 BGB knüpft daran an, dass vermietete Wohnräume verkauft werden, an denen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist oder begründet werden soll. Der maßgebliche Zeitpunkt ist also nicht schon die erste Besichtigung oder allein die Unterschrift unter einem Mietvertrag. Wurde eine bereits bestehende Eigentumswohnung erst später an den jetzigen Mieter überlassen, fehlt diese gesetzliche Reihenfolge. Für den Verkäufer sind das zwei unterschiedliche Ausgangslagen: Eine vermietete Wohnung ist nicht automatisch eine Wohnung mit diesem Vorkaufsrecht. Umgekehrt kann eine im Kaufzusammenhang noch vorgesehene Begründung von Wohnungseigentum unter die Vorschrift fallen.

Der erste Verkauf nach der Umwandlung ist der Kernfall

Das Mietervorkaufsrecht schützt beim erstmaligen Verkauf der umgewandelten Mietwohnung. So beschreibt es auch der Bundesgerichtshof im Urteil VIII ZR 305/20 vom 23. Februar 2022. Es entsteht nicht bei jedem späteren Eigentümerwechsel erneut als dauerhafte persönliche Kaufoption für denselben Mieter. Für die Einordnung reicht deshalb der jetzige Grundbuchstand allein nicht: Zwei heute gleich aussehende Eigentumswohnungen können eine unterschiedliche Verkaufsfolge hinter sich haben. Ob ein früherer Vorgang tatsächlich den Vorkaufsfall bereits ausgelöst hat, hängt von dessen rechtlicher Art und den damaligen Voraussetzungen ab. Eine bloße Übertragung ist nicht ohne Weiteres mit einem solchen Verkauf gleichzusetzen.

Ein Angebot an den Mieter ist noch kein Vorkaufsfall

Nach § 463 BGB wird das Vorkaufsrecht ausübbar, sobald der Verpflichtete mit einem Dritten einen Kaufvertrag geschlossen hat. Vorher kann der Vermieter mit dem Mieter selbstverständlich über einen direkten Kauf verhandeln. Eine Absage auf einen unverbindlichen Angebotspreis beantwortet aber noch nicht, ob der Mieter einen später tatsächlich abgeschlossenen Drittvertrag übernehmen möchte. Dessen Preis, Zahlungsbedingungen oder Gegenstand können anders sein. Der Verkäufer sollte deshalb die wirtschaftliche Vorverhandlung nicht mit dem gesetzlichen Ausübungsrecht verwechseln. Auch eine frühere mangelnde Kaufbereitschaft ersetzt für sich genommen nicht die Voraussetzungen eines späteren rechtssicheren Vollzugs.

Ein wirksamer Drittvertrag setzt den Maßstab

Das Vorkaufsrecht macht den Mieter nicht zum beliebigen Nachverhandler des Verkaufspreises. Mit seiner Ausübung kommt nach § 464 Absatz 2 BGB ein Kauf zu den Bedingungen zustande, die Verkäufer und Dritter vereinbart haben. Der ausgehandelte Drittvertrag liefert somit den tatsächlichen Maßstab. Ein bloß angekündigtes Gebot oder ein intern bevorzugter Mindestpreis schafft diese Rechtsfolge nicht. Für den Verkäufer bleibt die Einigung mit einem echten Erwerbsinteressenten deshalb wirtschaftlich wichtig. Sie muss jedoch die Möglichkeit berücksichtigen, dass gerade die ausgehandelten Bedingungen anschließend auch das Erwerbsverhältnis mit dem berechtigten Mieter bestimmen.

Der Familienverkauf ist ausdrücklich anders geregelt

Verkauft der Vermieter die Wohnräume an einen Familienangehörigen oder an einen Angehörigen seines Haushalts, nimmt § 577 Absatz 1 Satz 2 diesen Vorgang vom gesetzlichen Mietervorkaufsrecht aus. Diese Ausnahme knüpft an die Beziehung des Erwerbers zum verkaufenden Vermieter an. Eine freundschaftliche Verbindung zum Mieter oder die bloße Bezeichnung als vertrauter Käufer genügt dafür nicht. Ebenso wenig lässt sich daraus ableiten, jeder spätere Weiterverkauf sei ebenfalls ausgenommen. Bei mehreren zeitlich verbundenen Übertragungen muss jeder rechtlich relevante Vorgang für sich eingeordnet werden. Die konkrete Erwerberbeziehung kann somit verändern, ob gerade der geplante Verkauf diesen gesetzlichen Weg eröffnet.

Zwangsvollstreckung und Insolvenz sind eigene Erwerbssituationen

§ 471 BGB schließt das Vorkaufsrecht aus, wenn der Verkauf im Wege der Zwangsvollstreckung oder aus einer Insolvenzmasse erfolgt. Diese gesetzliche Ausnahme macht deutlich, dass nicht jede Art eines Eigentumserwerbs dieselben Folgen wie ein gewöhnlicher freihändiger Verkauf hat. Ein wirtschaftlich bedrängter privater Verkäufer befindet sich aber nicht schon deshalb in einem solchen Ausnahmefall. Solange er einen normalen Kaufvertrag schließt, kann er die Vorschrift nicht allein mit knapper Liquidität oder einem dringenden Verkaufswunsch begründen. Entscheidend ist die rechtliche Verwertungsform, nicht der persönliche Druck, unter dem der Verkauf vorbereitet oder verhandelt wird.

Der Mieter braucht Vertragsinhalt und Unterrichtung

§ 577 Absatz 2 verlangt, die Mitteilung über den Inhalt des Kaufvertrags mit einer Unterrichtung des Mieters über sein Vorkaufsrecht zu verbinden. Das ist eine rechtliche Voraussetzung seiner Entscheidung und keine reine Höflichkeitsinformation. Eine Nachricht, die nur den Kaufpreis und einen Namen nennt, bildet die übernommenen Vertragsbedingungen nicht vollständig ab. Da § 469 die Ausübungsfrist an den Empfang der Mitteilung knüpft, hat die Erfüllung dieser Pflicht unmittelbare Bedeutung für den zeitlichen Ablauf. Der Verkäufer kann eine noch nicht ordnungsgemäß eröffnete Entscheidungsmöglichkeit nicht durch den Hinweis ersetzen, der Mieter kenne die Verkaufsabsicht schon länger.

Die Zweimonatsfrist beginnt nicht mit dem Notartermin

Für Grundstücke bestimmt § 469 Absatz 2 grundsätzlich eine Ausübungsfrist von zwei Monaten nach Empfang der maßgeblichen Mitteilung. In Verbindung mit § 577 bedeutet das: Das Datum des Drittvertrags und der Fristbeginn beim Mieter sind verschiedene Zeitpunkte. Auch die Zustimmung einer Bank oder die Übersendung einer internen Vertragsfassung setzt diese Frist nicht schon deshalb in Gang. Für den Verkäufer wirkt sich das auf die Bindungsdauer des Verkaufs aus. Eine früh angesetzte Kaufpreisfälligkeit darf nicht aus der bloßen Annahme kalkuliert werden, die gesetzliche Frist laufe unabhängig von der ordnungsgemäßen Mitteilung seit der Beurkundung.

Schweigen und eine wirksame Erklärung sind verschieden

Die Ausübung erfolgt nach § 577 Absatz 3 durch schriftliche Erklärung des Mieters gegenüber dem Verkäufer. Der Vertrag mit dem Mieter entsteht somit nicht durch bloßes Schweigen oder durch die allgemeine Ankündigung, man sei interessiert. Umgekehrt ist für die Ausübung nicht noch einmal die notarielle Form des Grundstückskaufvertrags erforderlich; § 464 Absatz 1 trennt die Form der Erklärung von der Form des Kaufs. Für den Verkäufer geht es daher um eine wirksame Ausübung innerhalb der maßgeblichen Frist. Eine vermeintlich fehlende zweite Kaufvertragsunterschrift ist kein sicherer Grund, eine sonst wirksame Ausübung zu ignorieren.

Es entsteht ein zweiter selbständiger Kaufvertrag

Der Mieter tritt durch die Ausübung nicht einfach als neue Person in den schon bestehenden Drittvertrag ein. Der Bundesgerichtshof beschreibt in VIII ZR 305/20 einen selbständigen neu begründeten Kaufvertrag zwischen Verkäufer und Vorkaufsberechtigtem zu denselben Bedingungen. Das ist für die Verantwortung des Verkäufers entscheidend. Die Verpflichtung gegenüber dem zuerst gewählten Käufer verschwindet nicht allein dadurch, dass ein weiterer Kaufvertrag zustande kommt. Ob und wie das Verhältnis zum Erstkäufer für diesen Fall aufgelöst werden kann, hängt von der wirksamen Gestaltung dieses Vertrags ab. Zwei schuldrechtliche Bindungen dürfen nicht wie eine automatische Auswechslung des Vertragspartners behandelt werden.

Ein Rücktrittsvorbehalt entzieht dem Mieter den Kauf nicht

§ 465 BGB erklärt eine Vereinbarung dem Vorkaufsberechtigten gegenüber für unwirksam, wenn der Erstkauf von der Nichtausübung des Vorkaufsrechts abhängig gemacht oder dem Verkäufer für den Ausübungsfall ein Rücktritt vorbehalten wird. Eine Gestaltung im Verhältnis zum Erstkäufer kann deshalb dessen Ausstieg ermöglichen, ohne dem Mieter sein gesetzliches Recht zu nehmen. Der Verkäufer kann nicht zugleich den Drittvertrag als Grundlage des Verkaufs verwenden und dessen spezielle Vorkaufsklausel als allgemeine Sperre gegen den berechtigten Mieter einsetzen. Die Vorschrift schützt gerade davor, das gesetzliche Erwerbsrecht durch eine nur zwischen den anderen Parteien ausgehandelte Bedingung leerlaufen zu lassen.

Für den Mieter darf nicht einfach ein höherer Preis gelten

Im Urteil VIII ZR 305/20 beanstandet der Bundesgerichtshof eine Preisabrede, nach der der vorkaufsberechtigte Mieter mehr zahlen sollte als die Erstkäuferin bei fortbestehender Vermietung. Die Differenzierung war insoweit eine unzulässige Vereinbarung zulasten eines Dritten. Dass der Mieter die Wohnung nach seinem späteren Eigentumserwerb selbst besitzt, rechtfertigt diesen Aufschlag nicht. Der Verkäufer bietet zunächst eine vermietete Wohnung an. Ein durch die Vermietung beeinflusster Drittpreis darf deshalb nicht allein wegen der Ausübung des Vorkaufsrechts für den Mieter erhöht werden. Das Urteil ist keine allgemeine Vorgabe, um welchen Prozentsatz vermietete Wohnungen günstiger sein müssten.

Ein tatsächlich frei werdendes Objekt ist anders zu beurteilen

Der Bundesgerichtshof unterscheidet die unzulässige Benachteiligung im Vorkaufsfall von einer Preisregelung für eine Wohnung, deren bestehendes Mietverhältnis vor dem Eigentümerwechsel tatsächlich durch Kündigung oder einvernehmliche Aufhebung endet. Eine solche echte Veränderung des Kaufgegenstands kann im Erstvertrag gesondert geregelt werden. Daraus folgt aber kein Recht, eine nur für den Mieter unvermeidliche spätere Vereinigung von Mieter- und Eigentümerstellung wie eine schon vorher geräumte Wohnung zu behandeln. Für den Verkäufer kommt es daher auf die wirkliche Sachlage und die konkrete Klausel an. Der bloße Wechsel des Erwerbers schafft keine frei erfundene zusätzliche Gegenleistung.

Nebenleistungen können den wirtschaftlichen Erwerb verändern

Nicht jeder Kaufvertrag besteht ausschließlich aus einem Geldpreis. § 466 BGB behandelt den Fall, dass der Dritte eine Nebenleistung versprochen hat, die der Vorkaufsberechtigte nicht erbringen kann. Dann tritt grundsätzlich ihr Wert an die Stelle der Leistung. Ist sie nicht in Geld schätzbar, sieht das Gesetz unter seinen Voraussetzungen einen Ausschluss der Ausübung vor; die Nebenleistungsvereinbarung bleibt aber außer Betracht, wenn der Drittvertrag auch ohne sie geschlossen worden wäre. Daraus lässt sich kein einfacher Umgehungsweg durch beliebige persönliche Zusatzpflichten machen. Für Verkäufer und Mieter ist der wirkliche Vertragsinhalt maßgeblich, einschließlich der wirtschaftlichen Bedeutung der Nebenleistung.

Ein Paketpreis lässt sich nicht beliebig einer Wohnung zuweisen

Werden mehrere Gegenstände gemeinsam verkauft, bestimmt § 467 grundsätzlich einen verhältnismäßigen Anteil des Gesamtpreises für den vorkaufsbelasteten Gegenstand. Der Verpflichtete kann eine Erstreckung auf Sachen verlangen, die nicht ohne Nachteil für ihn getrennt werden können. Der Verkäufer kann daher nicht allein durch eine pauschale Gesamtpreisangabe behaupten, die einzelne Wohnung habe keinen bestimmbaren Erwerbspreis. Umgekehrt ist auch eine frei gewählte Aufteilung durch den Mieter nicht schon gesetzlich richtig. Ob ein konkreter Paketverkauf die Voraussetzungen des Mietervorkaufsrechts erfüllt und welcher Anteil oder Umfang folgt, muss anhand der tatsächlichen Einheiten und des Vertrags beurteilt werden.

Eine Stundung ist nicht stets ohne Sicherheit übernehmbar

§ 468 BGB enthält eine besondere Regel, wenn der Drittvertrag die Zahlung des Kaufpreises stundet. Der Vorkaufsberechtigte kann die Stundung grundsätzlich nur mit Sicherheitsleistung für den gestundeten Betrag beanspruchen. Für Grundstücke bestehen die dort geregelten Ausnahmen, insbesondere bei vereinbarter hypothekarischer Sicherung des gestundeten Kaufpreises. Eine weit nach hinten verschobene Zahlung ist damit nicht bloß ein bedeutungsloser Termin im Vertrag. Sie verändert den wirtschaftlichen Erwerb und kann zusätzliche Sicherheiten erfordern. Für den Verkäufer ist die Stundung deshalb im Zusammenhang mit der rechtlich wirksamen Absicherung zu betrachten, statt sie pauschal als identisch nutzbaren Finanzierungsersatz für jeden Erwerber anzusehen.

Das Recht ist nicht frei an einen anderen Käufer abtretbar

§ 473 erklärt das Vorkaufsrecht grundsätzlich für nicht übertragbar. Der Mieter kann deshalb nicht allein nach eigener Wahl einen Bekannten als neuen Inhaber seines gesetzlichen Erwerbsrechts einsetzen. § 577 Absatz 4 enthält allerdings eine ausdrückliche Sonderregel für den Tod des Mieters: Das Recht geht auf diejenigen über, die nach § 563 Absatz 1 oder 2 in das Mietverhältnis eintreten. Damit ist nicht jeder Erbe automatisch gleichgestellt. Für den Verkäufer können die Person des berechtigten Mieters und ein gesetzlicher Eintritt den möglichen Vertragspartner bestimmen; eine private Weitergabe der Kaufchance ist davon zu unterscheiden.

Ohne Ausübung bleibt der Mietvertrag grundsätzlich bestehen

Entscheidet sich der berechtigte Mieter gegen den Erwerb, verliert er dadurch nicht automatisch seine Wohnung. Nach § 566 tritt ein Erwerber beim Eigentumsübergang grundsätzlich in die Rechte und Pflichten aus dem bestehenden Mietverhältnis ein. Ein abgelaufenes Vorkaufsrecht ist daher keine Zusicherung, die Wohnung werde frei übergeben. Für einen Verkäufer ist diese Trennung wirtschaftlich wesentlich: Ein Kapitalanleger kann die fortgesetzte Vermietung beabsichtigen, während ein Selbstnutzer einen anderen Zeitplan benötigt. Beiden darf die Nichtausübung nicht wie eine bereits beendete Vermietung beschrieben werden. Das gesetzliche Erwerbsrecht und der fortbestehende Mietvertrag beantworten verschiedene Fragen.

Die Kündigungssperre läuft nach einem anderen Maßstab

§ 577a BGB beschränkt nach der dort beschriebenen Umwandlung und Veräußerung die Berufung des Erwerbers auf Eigenbedarf oder wirtschaftliche Verwertung für grundsätzlich drei Jahre. Die Vorschrift betrifft damit bestimmte Kündigungsgründe des neuen Eigentümers. Sie ist weder eine Verlängerung der zweimonatigen Vorkaufsfrist noch ein allgemeines Verbot aller Kündigungen. Für den Verkäufer folgt daraus, dass ein Selbstnutzungswunsch des Käufers nicht automatisch einen kurzfristig realisierbaren Auszug begründet. Auch nach Ablauf einer einschlägigen Sperrfrist müssen die jeweiligen Kündigungsvoraussetzungen erfüllt sein. Der bloße Ablauf der Frist beendet das Mietverhältnis für sich genommen nicht.

Für Mannheim den geltenden Gebietsstand verwenden

Die am 28. Oktober 2026 geprüfte Kündigungssperrfristverordnung Baden-Württemberg vom 16. Dezember 2025 gilt vom 1. Januar bis 31. Dezember 2026. Sie verlängert die Frist in den ausdrücklich genannten Gemeinden auf fünf Jahre; Mannheim steht in dieser Liste nicht. Eine pauschale Übertragung der fünfjährigen Landesregel auf einen aktuellen Mannheimer Fall wäre daher falsch. Ebenso wenig lässt sich allein aus diesem heutigen Gebietsstand jeder historische Erwerbsfall abschließend beurteilen. Bei einem früheren Eigentumswechsel können damaliges Recht und zeitliche Übergänge entscheidend sein. Maßgeblich sind der konkrete Fall und die zugehörige geltende Fassung, nicht eine undatierte Städteübersicht.

Ein angekündigter neuer Gebietsstand ist noch kein geltendes Recht

Die Landesregierung teilte am 22. September 2026 mit, Entwürfe zur Mietpreisbremse, Kappungsgrenze und Kündigungssperrfrist in die Anhörung gegeben zu haben. Dabei wird eine künftige Ergänzung der Gebietskulisse unter anderem um Mannheim beschrieben. Eine Anhörung und das Ziel einer anschließenden Verlängerung ersetzen aber nicht die verkündete neue Verordnung. Wer einen Eigentumswechsel erst für einen späteren Zeitraum plant, kann deshalb nicht sicher mit der heute geprüften Gebietsliste oder mit einer schon feststehenden neuen Sperrfrist kalkulieren. Die Unterscheidung betrifft den möglichen Nutzungsbeginn des Käufers und damit eine reale Vertrags- und Preisentscheidung.

Den Verkaufsweg an der tatsächlichen Berechtigung ausrichten

Stehen der Umwandlungsablauf und der konkrete Drittvertrag fest, lässt sich die gesetzliche Erwerbsmöglichkeit des Mieters gezielt in den Verkauf einordnen. Die entscheidende Frage ist dann, welcher wirksame Kauf zu welchen Bedingungen entstehen kann. Kaufpreis, Vorkaufsfrist und eine spätere eigene Nutzung des Erwerbers sind voneinander zu trennen. So können Sie ein verhandeltes Angebot bewerten, ohne eine bloße Absage des Mieters oder einen gewünschten Auszug als bereits gesicherte Rechtslage zu behandeln. Besondere Vertragsgestaltungen und ältere Erwerbsvorgänge brauchen dabei eine auf ihren tatsächlichen Ablauf bezogene rechtliche Prüfung.

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Quellen und Lesestand

Quellen gelesen am 28. Oktober 2026. Allgemeine Arbeitshinweise ersetzen keine Prüfung des Einzelfalls.